Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt Neuvermietungen in angespannten Märkten auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete; Mieter können zu viel gezahlte Miete seit 1. April 2020 für bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern, müssen aber eine schriftliche Rüge einreichen.
Über Rüge Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung in Deutschland, die in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Um Rechte aus der Mietpreisbremse geltend zu machen und eine überhöhte Miete zu senken oder zurückzufordern, ist eine sogenannte "Rüge" durch den Mieter erforderlich. Diese Rüge muss bestimmte formale und inhaltliche Kriterien erfüllen und fristgerecht erfolgen, wobei Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen bestehen.
Wichtige Zahlen und Fakten
- Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Die Mietpreisbremse wurde bis 31. Dezember 2029 verlängert und ist in § 556d BGB geregelt.
- Seit 1. April 2020 können Mieter zu viel gezahlte Miete rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern.
- Seit Januar 2019 müssen Vermieter unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde, wenn sie eine Miete verlangen, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Das sollten Sie wissen
- Für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden, können Mieter zu viel gezahlte Miete für bis zu 30 Monate rückwirkend ab Mietbeginn zurückfordern, sofern die Rüge innerhalb dieser Frist erfolgt und das Mietverhältnis noch besteht.
- Die Rüge muss schriftlich erfolgen, idealerweise per Einschreiben zur Nachweisbarkeit des Zugangs, und klar zum Ausdruck bringen, dass ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend gemacht wird. Ein einfacher Satz wie "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse" kann ausreichen.
- Mieter haben einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter über die Vormiete und mögliche Modernisierungsmaßnahmen, um die Rechtmäßigkeit der Miethöhe zu prüfen, besonders wenn diese Informationen nicht vor Vertragsabschluss bereitgestellt wurden.
- Die Rüge sollte den Vermieter zur Korrektur der Miethöhe auffordern und kann zur Begründung Nachweise der ortsüblichen Vergleichsmiete (z.B. aus dem Mietspiegel) enthalten.
- Wird die Rüge erst nach Ablauf der 30-Monats-Frist geltend gemacht, wirkt die Mietanpassung grundsätzlich nur für die Zukunft und keine rückwirkende Rückforderung ist möglich.
Häufige Fragen zur Rüge Mietpreisbremse
Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung?
Die Mietpreisbremse gilt nur in Städten und Gemeinden, die von den jeweiligen Bundesländern per Verordnung als "angespannter Wohnungsmarkt" ausgewiesen wurden. Sie gilt in der Regel nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und für umfassend modernisierte Wohnungen. Auch wenn die Vormiete bereits über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höhe lag, darf diese beibehalten werden.
Wie rüge ich eine zu hohe Miete richtig?
Die Rüge sollte schriftlich erfolgen, idealerweise per Einschreiben, um den Zugang nachweisen zu können. Sie muss klar zum Ausdruck bringen, dass Sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend machen. Es empfiehlt sich, den Vermieter zur Korrektur der Miethöhe aufzufordern und Nachweise zur ortsüblichen Vergleichsmiete beizufügen. Zudem sollte erläutert werden, um welchen Betrag die Miete überhöht ist.
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern und wenn ja, wie lange rückwirkend?
Ja, für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 abgeschlossen wurden, können Sie zu viel gezahlte Miete für bis zu 30 Monate rückwirkend ab Mietbeginn zurückfordern, wenn die Rüge innerhalb dieser Frist erfolgt und das Mietverhältnis noch besteht. Erfolgt die Rüge später, wirkt die Mietanpassung grundsätzlich nur für die Zukunft.
Was sind die Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
Wichtige Ausnahmen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen. Auch wenn die Vormiete bereits über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Grenze lag, darf diese bei der Neuvermietung beibehalten werden. Zudem fallen Kurzzeitmieten, etwa für Ferienwohnungen, oder temporär möblierte Wohnungen unter bestimmten Umständen nicht unter die Mietpreisbremse.
Was passiert, wenn der Vermieter die Rüge ignoriert?
Wenn der Vermieter auf Ihre Rüge nicht reagiert, können Sie eine erneute schriftliche Aufforderung mit einer angemessenen Frist zur Mietminderung oder Rückzahlung setzen. Bei weiterer Weigerung ist es ratsam, eine Schlichtungsstelle oder einen Mieterverein zu kontaktieren oder rechtliche Schritte, wie eine Klage, einzuleiten. Es empfiehlt sich, frühzeitig rechtlichen Beistand durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein einzuholen.