Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags ist in § 543 BGB geregelt und setzt einen wichtigen Grund voraus, der die Fortsetzung unzumutbar macht. In der Regel ist eine Abmahnung oder angemessene Frist zur Abhilfe erforderlich, es sei denn, diese verspricht offensichtlich keinen Erfolg oder es liegt Zahlungsverzug vor.
Rechtsgrundlage: § 543 BGB
Über Außerordentliche Kündigung (Mietvertrag)
Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags, auch fristlose Kündigung genannt, ist in Deutschland im § 543 BGB geregelt und ermöglicht die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses, wenn ein sogenannter "wichtiger Grund" vorliegt. Ein solcher Grund macht die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die kündigende Partei unzumutbar, ungeachtet der gesetzlichen Kündigungsfristen. Sie dient dazu, in Fällen schwerwiegender Vertragsverletzungen oder unhaltbarer Zustände eine schnelle Lösung für Mieter oder Vermieter zu ermöglichen. Die hohen Hürden für eine solche Kündigung spiegeln den Schutz des Wohnraums wider.
Wichtige Zahlen und Fakten
- Wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB)
- Zahlungsverzug als wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist, oder in einem längeren Zeitraum mit der Miete in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
- Bei Pflichtverletzungen aus dem Mietvertrag ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist oder erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB)
- Ausnahmen von der Abmahnungspflicht bestehen, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist, oder der Mieter mit Zahlungen im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 in Verzug ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB)
Das sollten Sie wissen
- Eine außerordentliche Kündigung setzt stets einen „wichtigen Grund“ voraus, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist oder zur sonstigen Beendigung unzumutbar macht.
- In der Regel ist vor einer außerordentlichen Kündigung eine schriftliche Abmahnung erforderlich, um der anderen Vertragspartei Gelegenheit zur Abhilfe oder Verhaltensänderung zu geben, es sei denn, die Pflichtverletzung ist so schwerwiegend, dass eine Abmahnung nicht zumutbar ist.
- Häufige wichtige Gründe für eine Vermieterkündigung sind erheblicher Mietrückstand (zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten oder ein Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum) oder eine grobe Verletzung des Hausfriedens.
- Mieter können außerordentlich kündigen, wenn die Mietsache eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt (z.B. durch starken Schimmel), der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wird oder andere unzumutbare Belästigungen vorliegen.
Häufige Fragen zur Außerordentliche Kündigung (Mietvertrag)
Welche Gründe berechtigen den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung?
Wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter sind insbesondere ein erheblicher Zahlungsverzug des Mieters (zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten oder ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum) oder eine grobe Verletzung des Hausfriedens oder der Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache (§ 543 BGB).
Wann kann ein Mieter außerordentlich kündigen?
Ein Mieter kann außerordentlich kündigen, wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die eine Gesundheitsgefährdung darstellen, der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt oder entzogen wird, oder das Mietverhältnis aus anderen Gründen unzumutbar ist, wie z.B. bei wiederholter Ruhestörung durch den Vermieter.
Ist vor einer außerordentlichen Kündigung immer eine Abmahnung erforderlich?
In den meisten Fällen ist vor einer außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung erforderlich, um dem Vertragspartner die Möglichkeit zur Beseitigung des vertragswidrigen Verhaltens zu geben. Bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen, wie z.B. massivem Mietrückstand, kann eine Abmahnung jedoch entbehrlich sein (§ 543 BGB).
Welche Form muss eine außerordentliche Kündigung haben?
Eine außerordentliche Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund detailliert darlegen. Eine mündliche Kündigung, per E-Mail oder Fax ist nicht rechtsgültig. Alle Mieter bzw. Vermieter müssen das Schreiben eigenhändig unterschreiben (§ 543 BGB).
Kann eine außerordentliche Kündigung durch Mietzahlung noch unwirksam gemacht werden?
Ja, eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen durch den Vermieter kann unwirksam werden, wenn der Mieter die gesamten ausstehenden Beträge innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage begleicht (sogenannte Schonfristzahlung). Jedoch können Vermieter zusätzlich eine ordentliche Kündigung aussprechen, die von dieser Regelung unberührt bleibt.