Die Nebenkostenabrechnung ist gemäß § 556 Abs. 3 BGB jährlich fällig und muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden; bei Versäumnis verfallen Nachforderungen des Vermieters, Einwendungen des Mieters haben 12 Monate Frist ab Zugang.
Rechtsgrundlage: § 556 BGB, § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, § 556 Abs. 3 BGB, § 259 BGB
Über Anforderung Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung, auch Betriebskostenabrechnung genannt, ist für Vermieter, die monatliche Vorauszahlungen erhalten, eine jährliche Pflicht gemäß § 556 BGB. Sie dient der transparenten Aufstellung der im Abrechnungszeitraum entstandenen Betriebskosten und dem Abgleich mit den geleisteten Vorauszahlungen. Mieter haben das Recht, die Abrechnung zu prüfen und gegebenenfalls Einspruch dagegen einzulegen. Die Einhaltung spezifischer Fristen ist dabei sowohl für Vermieter als auch für Mieter entscheidend, um Rechtsansprüche zu wahren.
Wichtige Zahlen und Fakten
- Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen.
- Nach Ablauf der 12-monatigen Frist ist die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
- Mieter müssen Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang mitteilen.
- Abrechnungszeitraum beträgt maximal 12 Monate.
Das sollten Sie wissen
- Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zustellen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum 2024 (01.01.-31.12.2024) muss die Abrechnung bis zum 31.12.2025 zugegangen sein.
- Mieter haben ab dem Zugang einer formell korrekten Nebenkostenabrechnung ebenfalls zwölf Monate Zeit, um begründete Einwendungen gegen die Abrechnung schriftlich geltend zu machen (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Mieter haben ein gesetzliches Recht auf Einsichtnahme in die Originalbelege der Nebenkostenabrechnung beim Vermieter oder der Hausverwaltung (§ 259 BGB). Eine Verweigerung der Belegeinsicht kann dazu führen, dass der Mieter Nachforderungen zurückhalten darf. Seit dem 01.01.2025 können Vermieter auf Verlangen des Mieters die Belege auch elektronisch bereitstellen.
- Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung unterliegen der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist, bzw. mit dem Ende der Abrechnungsfrist.
Häufige Fragen zur Anforderung Nebenkostenabrechnung
Welche Frist hat der Vermieter für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung?
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen und dem Mieter zukommen lassen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB).
Was passiert, wenn der Vermieter die Frist zur Nebenkostenabrechnung versäumt?
Versäumt der Vermieter die 12-monatige Abrechnungsfrist, verliert er in der Regel seinen Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen. Ein Guthaben des Mieters muss er jedoch auch bei verspäteter Abrechnung auszahlen (§ 556 BGB).
Habe ich als Mieter ein Recht auf Einsicht in die Belege?
Ja, Mieter haben gemäß § 259 BGB das Recht, Einsicht in die Originalbelege und Rechnungen zu nehmen, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen. Dies ist wichtig, um die Abrechnung zu überprüfen. Seit dem 01.01.2025 kann der Vermieter auf Verlangen des Mieters die Belege auch elektronisch zur Verfügung stellen.
Wie lange habe ich als Mieter Zeit, der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen?
Nachdem der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, hat er zwölf Monate Zeit, um Einwendungen gegen die Abrechnung schriftlich geltend zu machen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Welche Nebenkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?
Umlagefähig sind ausschließlich die Betriebskosten, die im Mietvertrag wirksam vereinbart und in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gelistet sind, wie z.B. Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Grundsteuer oder Hausmeisterdienste. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind in der Regel nicht umlagefähig.